澳大利亞：敬而遠之

　　說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的以房養老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款?！笨ㄌ}爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因為她從來沒有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過。在她看來，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是想要自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。

　　在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產品。 根據德勤會計師事務所2012年6月的統計，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元?？傮w而言，這一金融產品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受。統計數據還顯示，大多數使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務、增加退休后收入。

　　新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒有孩子的老人。她說，申請這種貸款是一個非常嚴肅的決定。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢，將來入住養老院時使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導致家庭糾紛。

　　麥克唐納指出，作為一種金融產品，反向抵押貸款像其他金融產品一樣存在風險。澳大利亞大多數反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，這可能導致貸款者的債務迅速膨脹，導致老人在需要進老人院居住時湊不足入住的押金。

　　《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達到219.1123萬澳元，但連本帶息還給銀行(行情 專區)的錢要122.3685萬澳元，也就是說，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價格更少。

　　美國：政府主導

　　瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說：“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子，但是我需要錢，房子也需要維修?！蓖ㄟ^反向房貸，她有錢更換房子的全部電線，應付各種開銷，再也不用擔心會離開家。

　　為保障老人老有所居，美國住房和城市發展部1989年啟動一項專為老人服務的房產凈值轉換貸款業務，由聯邦政府提供保險(行情 專區)，派專業輔導員幫助符合條件的老人辦理相關手續，以房屋做抵押，向聯邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭，由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續持有房產證，并獲得一定數額的現金。

　　這項計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數額的現金，需按時支付房地產(行情 專區)稅、抵押借款利率、聯邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續費等。

　　反向房貸完成之后，老人只要繼續支付房地產稅和物業費，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯邦政府將支付所余欠款。

　　該項目最大的特色是政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行為。美國住房與都市發展部一項研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數為76歲，平均年收入僅1萬美元，其中60%的為獨居女性，75%沒有子女，2009年有13萬戶簽約。

　　新加坡：探索新模式

　　到2030年，兩成新加坡人將是銀發族，這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養老護老的政策創新。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應冷淡，申請者寥寥。

　　不過，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃，政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源。

　　屋契回購計劃規定，達到公積金低存款提取年齡的老年人(現為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續居住。

　　在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過組屋套現資金，加上此前參加的年金計劃，每月能拿到1200新元，跟她現在的工資相差無幾。像她這樣的獨居老人，因為沒有家庭牽絆，“以房養老”是一個不錯的選擇。

　　屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。華美社區醫療中心的管理社工蔡慧卿說，計劃遇冷主要源于套現作用不明顯，需優先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；回購計劃條款過于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構獲得免費或超低價的養老產品或服務，而參與計劃后每月有現金來源，能否繼續享有這些服務不得而知。

　　除屋契回購計劃以外，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現有大型組屋。但這一計劃也需用一定數額填補老人的公積金戶頭，因此反響同樣冷清。

　　很多專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養老仍是主流，只有很小一部分需通過組屋套現獲得資金來源；房產世代相傳的傳統理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養老”的決定。