針對市場上常見的不合格加氣混凝土砌塊產(chǎn)品的形成因素分析
作者: 來源: 時間:2013-10-17 09:06:21 點擊次數(shù):5073
國家質(zhì)檢總局對在此次對北京、天津、吉林、上海、江蘇等14個省、直轄市110家企業(yè)生產(chǎn)的110種加氣混凝土砌塊等新型墻體材料產(chǎn)品進行了監(jiān)督抽查，有20種產(chǎn)品不合格，其中有9種加氣混凝土磚類、4種加氣混凝土砌塊類產(chǎn)品強度等級和耐久性能等項目不符合標準要求，有的產(chǎn)品抗凍性和石灰爆裂項目出現(xiàn)試樣分層、脫皮和斷裂，會使得砌體達不到預(yù)定的強度，且抵抗自然界環(huán)境風(fēng)化性能較差。有7種加氣混凝土磚類、5種加氣混凝土砌塊類產(chǎn)品孔洞率、密度等級等反映產(chǎn)品節(jié)能性技術(shù)指標項目不符合標準要求，孔洞率指標不合格會影響產(chǎn)品的熱工性能，而且對燒結(jié)制品大幅增加單位燒成所需的煤耗。
照成這些加氣混凝土產(chǎn)品不合格的因素有多種，專家分析可能主要有這幾方面的因素照成，一是加氣混凝土生產(chǎn)廠商在使用加氣混凝土設(shè)備進行生產(chǎn)的工程偷工減料加入原料不足或是加入一些低質(zhì)量的原理依賴充好，造成產(chǎn)品生產(chǎn)出的各種性能要求達不到國家規(guī)定標準。二是那些加氣混凝土生產(chǎn)企業(yè)在購買加氣混凝土設(shè)備的時候上當受騙都買了技術(shù)不過關(guān)的設(shè)備，這樣設(shè)備沒有按照規(guī)定的技術(shù)制造生產(chǎn)出的來加氣混凝土砌塊等產(chǎn)品當然也很難符合使用要求和國家標準，另外就是在加氣混凝土機械使用過程中工作人員操作不當，導(dǎo)致加工工藝出錯。
照成這些加氣混凝土產(chǎn)品不合格的因素有多種，專家分析可能主要有這幾方面的因素照成，一是加氣混凝土生產(chǎn)廠商在使用加氣混凝土設(shè)備進行生產(chǎn)的工程偷工減料加入原料不足或是加入一些低質(zhì)量的原理依賴充好，造成產(chǎn)品生產(chǎn)出的各種性能要求達不到國家規(guī)定標準。二是那些加氣混凝土生產(chǎn)企業(yè)在購買加氣混凝土設(shè)備的時候上當受騙都買了技術(shù)不過關(guān)的設(shè)備，這樣設(shè)備沒有按照規(guī)定的技術(shù)制造生產(chǎn)出的來加氣混凝土砌塊等產(chǎn)品當然也很難符合使用要求和國家標準，另外就是在加氣混凝土機械使用過程中工作人員操作不當，導(dǎo)致加工工藝出錯。
國外“以房養(yǎng)老”面面觀
澳大利亞：敬而遠之
說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”卡蘿爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因為她從來沒有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過。在她看來，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是想要自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。
在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項政策，而是金融機構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)產(chǎn)品。 根據(jù)德勤會計師事務(wù)所2012年6月的統(tǒng)計，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元。總體而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后收入。
新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒有孩子的老人。她說，申請這種貸款是一個非常嚴肅的決定。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢，將來入住養(yǎng)老院時使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導(dǎo)致家庭糾紛。
麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，導(dǎo)致老人在需要進老人院居住時湊不足入住的押金。
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設(shè)一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設(shè)房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達到219.1123萬澳元，但連本帶息還給銀行(行情 專區(qū))的錢要122.3685萬澳元，也就是說，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價格更少。
美國：政府主導(dǎo)
瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說：“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子，但是我需要錢，房子也需要維修?！蓖ㄟ^反向房貸，她有錢更換房子的全部電線，應(yīng)付各種開銷，再也不用擔心會離開家。
為保障老人老有所居，美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動一項專為老人服務(wù)的房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款業(yè)務(wù)，由聯(lián)邦政府提供保險(行情 專區(qū))，派專業(yè)輔導(dǎo)員幫助符合條件的老人辦理相關(guān)手續(xù)，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭，由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續(xù)持有房產(chǎn)證，并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金。
這項計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金，需按時支付房地產(chǎn)(行情 專區(qū))稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續(xù)費等。
反向房貸完成之后，老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款。
該項目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機構(gòu)的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲，平均年收入僅1萬美元，其中60%的為獨居女性，75%沒有子女，2009年有13萬戶簽約。
新加坡：探索新模式
到2030年，兩成新加坡人將是銀發(fā)族，這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養(yǎng)老護老的政策創(chuàng)新。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應(yīng)冷淡，申請者寥寥。
不過，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃，政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源。
屋契回購計劃規(guī)定，達到公積金低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機構(gòu)建屋發(fā)展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過組屋套現(xiàn)資金，加上此前參加的年金計劃，每月能拿到1200新元，跟她現(xiàn)在的工資相差無幾。像她這樣的獨居老人，因為沒有家庭牽絆，“以房養(yǎng)老”是一個不錯的選擇。
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說，計劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；回購計劃條款過于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構(gòu)獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，而參與計劃后每月有現(xiàn)金來源，能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。
除屋契回購計劃以外，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋。但這一計劃也需用一定數(shù)額填補老人的公積金戶頭，因此反響同樣冷清。
很多專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，只有很小一部分需通過組屋套現(xiàn)獲得資金來源；房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。
說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”卡蘿爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因為她從來沒有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過。在她看來，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是想要自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。
在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項政策，而是金融機構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)產(chǎn)品。 根據(jù)德勤會計師事務(wù)所2012年6月的統(tǒng)計，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元。總體而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后收入。
新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒有孩子的老人。她說，申請這種貸款是一個非常嚴肅的決定。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢，將來入住養(yǎng)老院時使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導(dǎo)致家庭糾紛。
麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，導(dǎo)致老人在需要進老人院居住時湊不足入住的押金。
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設(shè)一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設(shè)房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達到219.1123萬澳元，但連本帶息還給銀行(行情 專區(qū))的錢要122.3685萬澳元，也就是說，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價格更少。
美國：政府主導(dǎo)
瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說：“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子，但是我需要錢，房子也需要維修?！蓖ㄟ^反向房貸，她有錢更換房子的全部電線，應(yīng)付各種開銷，再也不用擔心會離開家。
為保障老人老有所居，美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動一項專為老人服務(wù)的房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款業(yè)務(wù)，由聯(lián)邦政府提供保險(行情 專區(qū))，派專業(yè)輔導(dǎo)員幫助符合條件的老人辦理相關(guān)手續(xù)，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭，由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續(xù)持有房產(chǎn)證，并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金。
這項計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金，需按時支付房地產(chǎn)(行情 專區(qū))稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續(xù)費等。
反向房貸完成之后，老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款。
該項目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機構(gòu)的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲，平均年收入僅1萬美元，其中60%的為獨居女性，75%沒有子女，2009年有13萬戶簽約。
新加坡：探索新模式
到2030年，兩成新加坡人將是銀發(fā)族，這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養(yǎng)老護老的政策創(chuàng)新。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應(yīng)冷淡，申請者寥寥。
不過，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃，政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源。
屋契回購計劃規(guī)定，達到公積金低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機構(gòu)建屋發(fā)展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過組屋套現(xiàn)資金，加上此前參加的年金計劃，每月能拿到1200新元，跟她現(xiàn)在的工資相差無幾。像她這樣的獨居老人，因為沒有家庭牽絆，“以房養(yǎng)老”是一個不錯的選擇。
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說，計劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；回購計劃條款過于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構(gòu)獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，而參與計劃后每月有現(xiàn)金來源，能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。
除屋契回購計劃以外，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋。但這一計劃也需用一定數(shù)額填補老人的公積金戶頭，因此反響同樣冷清。
很多專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，只有很小一部分需通過組屋套現(xiàn)獲得資金來源；房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。